【今日要闻】百城房价首次环比下跌，10城救市多地现松绑政策

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百城房价两年来首次环比下跌 房企或以价换量

5月31日，中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

百城房价两年来首次环比下跌

指数研究院报告显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。

同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小，按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。

另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比上涨13.97%。

分析：房企以价换量促使房价下降

5月，全国100个城市住宅平均价格在连续上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入高速阶段。但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平衡，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。

指数研究院分析认为，从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。同时，央行、地方政府陆续出台部分政策，积极引导市场预期。

5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；另外，新华社近期连发评论正确引导市场预期，多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。

10个城市"救市"房地产 28个城市库存同比增长

继南宁率先打响了救市的第一枪之后，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。在近几月地方政府取消限购的新政纷纷出台之后，央行日前发声力挺首次房贷，来自中央的救市举措也正式亮相。不过业内专家表示，今年以来低迷的房地产市场能否在新的政策利好提振下有所变化，还是有待观察。

多地出台松绑政策

4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁是第一个由官方正式发布限购调整措施的城市，打响了“救市”第一枪。

5月16日，扬州住房公积金管理中心相关人士表示，扬州住房公积金“又提又贷”政策，将于5月20日恢复，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。至此，“救市”的城市已达7个。根据统计，加上扬州，目前“救市”城市已经增加至7个，其余6个包括广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州。

对于地方政府救市行为，中金公司和瑞银证券均表示，如果未来房地产活动进一步下滑，可能会有更多地方政府出台“救市”政策。其实，在地方政府相继出台各种救市政策的同时，央行副行长刘士余亦在5月12日召开会议时表示，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有7个，其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。除了政府明确发文的城市以外，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。厦门传言限购政策松绑，放开“补税买房”，外地户口一次性补交一年个税，就能获得在厦门买房资格；佛山也有传言限购将放松，现在外地户口能买社保，以获得买房资格。而在广东，佛山的取消限购探索在媒体曝光后迅速“见光死”，也显示地方政府在拿捏调控尺度上的谨慎和纠结。

10个城市"救市"房地产 28个城市库存同比增长

高库存成主因

中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象，其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这3个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价适度回落，并逐步回归理性，不管是对市场的健康发展，还是对购房人而言都是好事。但随着越来越多的城市房价回落势头的开启，尤其是一些三四线城市已出现项目滞销、项目烂尾、开发企业倒闭的情况下，避免市场的大起大落则迫在眉睫。一方面，要避免楼市政策180度大转弯，由限购全面转向救市，重蹈2008年至2009年楼市调控的覆辙。另一方面，也要避免无所作为，任由楼市持续下行，危及整个宏观经济的运行。

著名经济学家马光远表示，从中国房价的基本逻辑看，过去推动房价上涨的几大引擎，无论是货币超发，还是基本的供求规律、经济高速增长、土地财政以及人民币升值因素，都在悄然发生逆转。从住房供需看，过去10年房地产的大跃进，中国住房供需已经基本平衡，一二线以下城市住房过剩也已成为事实。

效果尚待观察

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在市场成交短期内难现起色的情况下，个别城市的政策放松落地将引发后续诸多二三线城市跟进。但是，不同于2008年市场受外围金融危机影响步入全面下行通道，本轮市场转冷更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累。虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

“无论地方政府是否愿意承认，在经济活力下降、财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度。”中国房地产学会副会长陈国强说，在调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下，这些救市行为对楼市的影响十分有限，也很难提高需求、提振市场价格。马光远表示，从救市的时机而论，不能房价一出现调整就救市，这样只会让房地产的风险继续积聚。为购房者“先办户口再买房”，而在这些城市，办理购房资格的成本也很廉价，一般几千块钱就能搞定。

银监会今年将严控房地产贷款风险

防资金链断裂传染

在30日银监会举行的发布会上，银监会相关负责人表示，今年将严控房地产贷款风险，高度关注重点区域、重点企业。目前，房地产贷款占银行总贷款比例不高，风险整体可控。

该负责人称，2013年银行业整体不良贷款比率和不良贷款额都比较低，银监会严格执行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人贷款等国务院政策，没有任何松动，也没有讨价还价的余地。据记者不完全统计，在上市商业银行中，国有五大商业银行的房地产开发贷款和个人住房按揭贷款总额占贷款总额的25%左右。

国家统计局近日公布的官方数据显示，主要城市4月房价同比涨幅降至11个月低位，环比涨幅亦持续收窄。在当前楼市进入调整的背景下，房价升势趋缓。早在3月份，中国部分城市出现降价现象，4月份又出现限购政策松动的情况，目前已有宁波、无锡、郑州等多地放松调控政策。业内人士认为这是对中央“分类指导”、“双向调控”的贯彻执行。

对于2014年，银监会表示，将严控房地产贷款风险，高度关注重点区域、重点企业，深入分析不同区域房地产风险具体情况，及早制订风险防控预案，缓释风险。继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

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