【真相·把脉】2015楼市政策利好将接踵而来

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（本文来自万城研究院）

公积金政策放宽其实是意料之中的事情，虽然各地公积金政策的调整细则并未全部出台，但可以预期的结果包括以下几个内容：公积金贷款额度的进一步提升是大概率事件；降低公积金贷款的首付门槛也是可以有的；制定更人性化的贷款流程和手续要求也是情理之中的事情。

在这里可以说一下万城的基本判断，未来更加有力的楼市政策松绑也是可以预期的，如果宏观经济数据包括——全国固定资产投资增幅、消费品零售增幅、制造业PMI等等——宏观指标继续走低；同时，全国房地产开发投资增幅、房屋新开工面积、房企购地面积、商品房销售量与价格依然低迷的话，未来以刺激需求、“维稳”楼市为目标的政策将持续出台。

内在逻辑很简单：楼市是保持经济增长的重要动力源，而我国楼市当前处于整体衰退之中，为了保证经济增速稳定这一大局，对楼市采取适当宽松的政策是必要且必须的。

万城认为可以使用的直接政策手段包括房地产覆盖全产业链政策的各个方面——审批环节的简化与加速、税费的减免、销售环节控制手段的放松、配套费的比例优惠或减免、房地产物业持有环节税赋的延迟出台，更宽松的免税持有面积标准等等；间接的刺激手段其实也不少，比如降准与降息……

我们将可以看到，过去宏观调控时期一层层加码上来的限制性政策将一层层被逐步剥离。

有一个现象特别值得注意，就是在今年的两会期间，总理亲自站台为房地产打气，在政府工作报告中明确阐述了以下内容：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在两会闭幕的记者招待会上更进一步解释说：中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

所以，在2015年，我们将看到这样一个局面，对楼市的宏观利好将接踵而来；而一些禀赋优秀的项目将可能率先摆脱窘境。

万城在这里要申明的观点是这样的：

就像恐龙不是一夜之间变成飞禽一样，改变房地产市场今天面临的颓势也不是一朝一夕，伴随着某一个或某几个政策出台就能一蹴而就的事情。市场运行发展到今天的局面，是身在其中的所有人——从最高决策层到普罗大众——用自己的实际行动推动的结果，改变这一局面同样是一个长期的过程。

现在我国经济处于软着陆周期，房地产作为普罗大众最重要资产载体的资产品，价格轰然坠地是不可能的，但维持高位运行的期待同样没有现实基础。所以，地产界同仁最好也只能放弃一朝回暖，喜大普奔的念头，转而采取切实的行动，使用好政策利好带来的市场机会是必要的态度。

如何在市场需求被阶段性激发的时候，抓住机会完成既定的营销目标才是我们最重要的任务。

注：一、3月20日，住房城乡建设部召开全国加强住房公积金管理电视电话会议。住房城乡建设部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义，各地要进一步统一思想，提高认识，增强工作的主动性，加大工作力度，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。这个其实可以看作是高层维稳楼市的决心展示，大家都知道公积金其实是一部分人的专属，最需要支持的刚需其实和公积金关系不大。

二、回到本质，其实房地产一直没有摆脱一拥而上、低质重复、同质化竞争的窠臼，这是大家目前集体陷入“苦逼”境地的根本原因。成功的项目和项目的成功其实是全系统、各环节协力同心的结果。在市场进入新常态的今天，从某种意义上说，成功其实会更简单，思路转变天地宽，万城研究院后续将陆续与大家分享自己的研究成果，欢迎关注。

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