【真相·把脉】楼市政策虽有重大利好 但思路仍需改变

（本文来自万城研究院）

如果说上周说到的公积金放宽是对楼市的温补慢药，那么，本周楼市政策的放宽力度简直就是一剂猛药—— 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。财政部：个人转让普通住房免征营业税从5年降为2年。个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

问题是楼市会因此坚挺吗？

万城的判断是一些城市的楼市会快速回稳，大多数城市的楼市还是有待观察，总体来说除了那几个一线城市，其他地方的楼市最可能的结果是稍有起色，大家一起恢复龙精虎猛是不现实的。个中缘由很简单，那个“房子都好卖，项目都赚钱，人人买房子，房子有人买”的时代已经结束了。

所谓“饱饫烹宰，饥厌糟糠”，大家都没有房子和有些人想要好房子之间的差别是巨大的，由此而导致的需求释放方式和释放节奏的变化需要一个相当长的适应期；而房地产项目运作的“时滞特点”必然会导致的结果之一就是特定项目对市场迅疾变化的难以适应。要命的是现在市场中的现实供给其实很多都是大跃进时期的产物，在一无客观市场分析，二无前瞻规划的背景下，这些项目最大的特点就是雷同。

这不禁让我想起当年老福特的名言——Any customer can have a car painted any color that he wants so long as it is black.——只要它是黑色的。而这种思路最后导致的结果大家都知道——T型福特在1927年最终停产。

这里万城研究院想要表达的是这样一个意思，这世界唯一不变的只有一件事——改变，楼市的未来在于深刻的改变，当下的楼市需要改变的东西很多：从大同小异的产品设计到千人一面的推售方式；从无限复制的卖点阐述到超限承诺卖完了事的操作思路；从用足容积率的固着思维到水泥丛林遍地开花；这些早已不能适应楼市当下的竞争形势，如果没有切实的改变，无视需求转变抱定老调不放松的结果其实都很惨……

任何寄望于外力而改变自身困局的想法其实都是缘木求鱼，大力度救市的背景必然是沉疴深重。万城在前面说过的，今年的房地产政策主基调只有一个——维稳楼市——仅此而已。只个目标如果不能实现，后续的政策可以继续有，而且肯定有。在此背景之下，今年各地楼市的成交量一定会有所放大，但价格继续上涨的概率可以忽略不计，当然北上广深是另外一回事。

今后的房地产市场，只有建立在对客户深层需求准确把握基础之上的项目才能在面对市场风云变化的时候，做到“任尔东南西北风”的从容淡定。所以，希望外力帮助的心情可以有，主观努力改变自己的决心更要有。

注：万城其实是英文One change的音译，含义也很简单就是一次又一次的改变，只有改变才能站稳当下，放眼未来。在此与诸位同人共勉！

更多精彩请关注“V青城”哦~