中国土地一级开发行业市场投资分析及未来发展规划研究报告2015-2020年

中国土地一级开发行业市场投资分析及未来发展规划研究报告2015-2020年

【报告编号】: 63529
【出版时间】: 2015年3月
【出版机构】: 中研信息研究所
【交付方式】: EMIL电子版或特快专递
【报告价格】:【纸质版】: 6500元 【电子版】: 6800元 【纸质+电子】: 7000元
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【报告目录】

1.2 土地开发模式分析 25

1.2.1 土地一级开发模式 25

（1）政府独立开发模式 25

（2）城市运营开发模式 26

（3）主题型项目带土地开发模式 26

 （4）一级开发招投标模式 27

（5）土地整备模式 27

1.2.2 土地二级开发模式 27

（1）公建配套开发模式 28

1）PPP(公私合营)模式 28

2）BOT(运营-移交)模式 28

3）TOT(移交-经营-移交)模式 28

4）PFT(私营机构融资)模式 29

（2）商品房开发模式 29

（3）工业园开发模式 30

第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33

1.3 土地开发行业经济环境分析 33

1.3.1 2014年国内GDP增长分析 33

1.3.2 2014年工业经济增长分析 37

1.3.3 2014年固定资产投资分析 46

1.3.4 国家宏观经济预测分析 52

1.4 土地开发行业政策环境分析 55

1.4.1 中国货币政策分析 55

（1）2014年中国货币数据分析 56

（2）2014年中国货币政策分析 61

（3）房地产周期与货币政策相关性分析 74

（4）中国货币政策后期走势预判 78

1.4.2 中国财政政策分析 83

（1）2014年中国财政政策分析 83

（2）2014年地方财政政策分析 85

（3）中国财政政策后期走势预判 105

1.4.3 中国土地政策分析 106

（1）农村土地流转制度改革 106

（2）城市土地出让制度改革 107

1）土地储备制度分析 107

2）土地出让金制度分析 109

3）土地招拍挂制度分析 115

第三章 2010-2014年土地政策分析 116

1.5 土地开发行业社会环境分析 116

1.5.1 中国城镇化进程分析 116

1.5.2 中国城镇化现状与规划 117

1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127

1.6 房地产行业开发运营状况分析 131

1.6.1 2014年全国房地产开发景气指数 131

1.6.2 2014年全国房地产开发投资分析 134

（1）房地产开发投资金额分析 134

（2）全国房屋新开工面积分析 135

（3）全国房屋施工面积分析 135

（4）全国房屋竣工面积分析 136

1.6.3 2014年全国房地产销售情况分析 136

1.6.4 2014年全国房地产资金来源分析 137

第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139

1.7 土地开发市场供应现状分析 139

1.7.1 2014年全国建设用地供应分析 139

（1）批准国有建设用地规模 139

（2）国有建设用地供应情况 144

（3）重点城市土地抵押情况 147

1.7.2 2014年全国住房用地供应分析 148

（1）全国住房用地供应数量 148

1）全国住房用地供应总量 148

2）保障性安居工程用地供应量 148

3）其他商品住房用地供应量 148

4）热点城市住房用地供应分析 149

1.7.3 2014年全国商业用地供应分析 149

（1）全国商业用地供应总量 149

（2）全国商业用地供应趋势 159

1.7.4 2014年全国工业用地供应分析 160

（1）全国工业用地供应总量 160

（2）全国工业用地供应趋势 161

1.8 土地开发市场需求现状分析 167

1.8.1 2014年全国土地成交情况分析 167

1.8.2 2014年全国土地成交均价分析 168

1.8.3 2014年全国土地成交地块排名 169

（1）成交地块总价排名 169

1）全国成交地块总价排名 169

2）住宅成交地块总价排名 170

3）商办用地成交总价排名 172

（2）成交地块楼面价排名 172

1）全国成交地块楼面价排名 173

2）住宅成交地块楼面价排名 173

3）商办用地成交楼面价排名 175

（3）成交地块溢价排名 177

1.9 2014年土地市场招拍挂分析 178

1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178

1.9.2 土地市场招标出让分析 181

1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181

1.10 2014年全国主要城市地价分析 182

1.10.1 全国地价总体分析 182

1.10.2 各经济区域地价分析 185

（1）区域经济地价总体分析 185

（2）长三角地区地价分析 188

（3）珠三角地区地价分析 190

（4）环渤海地区地价分析 192

1.10.3 各地理区域地价分析 194

1.10.4 主要城市地价分析 195

（1）北京市地价走势分析 197

（2）上海市地价走势分析 201

（3）广州市地价走势分析 202

1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204

1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208

第五章  中国土地开发行业区域市场分析 209

1.11 区域市场整体分析 209

1.11.1 京津唐地区 209

1.11.2 长三角地区 210

1.11.3 珠三角地区 211

1.11.4 成渝地区 212

1.11.5 武汉城市圈 213

1.11.6 长株潭地区 215

1.11.7 东北三省 216

（1）区域宏观环境分析 216

（2）区域土地市场分析 217

1）土地供应总量分析 217

2）土地供应结构分析 218

3）房地产开发用地分析 219

4）工矿仓储用地分析 221

1.11.8 山东半岛城市群 221

（1）区域宏观环境分析 222

（2）区域土地市场分析 223

1）土地供应总量分析 223

2）土地供应结构分析 224

3）房地产开发用地分析 226

4）工矿仓储用地分析 227

1.12 京津唐地区分析 228

1.12.1 北京市 228

1.12.2 天津市 229

1.12.3 河北省 232

第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236

1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236

（1）企业发展简况分析 236

（2）企业组织架构分析 236

（3）企业土地储备情况 237

（4）企业土地开发策略 237

（5）企业主要经济指标 238

（6）企业财务状况分析 243

1）企业盈利能力分析 243

2）企业运营能力分析 245

3）企业偿债能力分析 246

4）企业发展能力分析 248

（7）企业经营优劣势分析 248

（8）企业{zx1}发展动向分析 249

1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249

1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260

1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273

1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284

1.21 城市投资建设类开发企业分析 294

1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294

（1）企业发展简况分析 294

（2）企业组织架构分析 295

（3）企业土地开发策略 295

（4）企业建设工程分析 296

（5）企业招商项目分析 297

（6）企业发展优劣势分析 297

（7）企业{zx1}发展动向分析 297

1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297

1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308

第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320

1.22 土地一级市场开发成本分析 320

1.22.1 土地一级开发成本分析 320

1.22.2 土地一级开发成本构成 320

1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328

1.23 土地一级市场盈利模式分析 330

1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330

1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330

1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331

1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333

（1）从一级开发本身获利 333

（2）分享土地增值收益 333

（3）持有部分公共建筑 334

（4）为二级拿地铺垫 334

1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335

（1）如何取得土地一级开发名义 335

（2）间接获取收益常规操作路径 347

1）间接获取土地的操作关键 347

2）间接获取土地收益的模式 347

（3）直接获取土地增值收益分析 348

1）兼顾融合各方参与者利益 348

2）成功开发模式的经验借鉴 349

3）公私协议合作开发模式分析 350

4）整体公私协议合作开发模式 350

1.24 土地一级市场项目操盘分析 351

1.24.1 土地出让市场营销策略 351

（1）土地策略 351

（2）价格策略 353

（3）营销渠道策略 356

（4）促销策略 356

1.24.2 土地的招投标方案分析 358

（1）招标评标因素构成 358

（2）主要评标方法分析 366

1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367

1.25.1 土地一级开发的特点 367

1.25.2 土地一级开发的风险 369

（1）政策风险 369

（2）融资风险 369

（3）政府行为风险 370

（4）征地、拆迁工作风险 370

（5）市场风险 370

1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371

（1）融资风险防范措施 371

（2）拆迁风险方法措施 372

（3）外部环境风险防范措施 372

第八章  土地一级开发融资模式与行业趋势 376

1.26 土地一级开发融资需求分析 376

1.26.1 现实融资需求 376

1.26.2 潜在融资需求 376

1.27 土地一级开发融资模式分析 376

1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377

1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377

1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378

1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379

1.28 房地产信托模式分析 380

1.28.1 dk型信托模式分析 380

1.28.2 股权型信托模式分析 381

1.28.3 权益型信托模式分析 382

1.29 土地一级开发融资渠道分析 383

1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383

1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385

（1）土地收益证券化 385

（2）城投公司模式的创新 387

1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390

（1）土地获取成本趋势预测 390

（2）土地开发供给预测 391

（3）土地开发企业发展趋势 394

（4）外资投资发展趋势预测 395

图表目录

图表 1  政府独立开发模式分析 25

图表 2  城市运营开发模式分析 26

图表 3  主题型项目带土地开发模式分析 26

图表 4  主题型带土地开发模式案例—华侨城 26

图表 5  一级开发招投标模式分析 27

图表 6  PPP(公私合营)模式分析 28

图表 7  BOT(运营-移交)模式分析 28

图表 8  TOT(移交-经营-移交)模式分析 28

图表 9  PFT(私营机构融资)模式分析 29

图表 10  商品房开发模式介绍 29

图表 11  复合型地产开发模式—深圳华侨城 30

图表 12  2014年GDP初步核算数据 33

图表 13  GDP环比增长速度 34

图表 14  2006-2014年我国国内生产总值及其增长速度 35

图表 15  1978-2013年我国人均GDP统计 35

图表 16  2013年12月-2014年12月规模以上工业增加值同比增长速度 38

图表 17  2013年12月-2014年12月我国发电量日均产量及同比增速 42

图表 18  2013年12月-2014年12月我国钢材日均产量及同比增速 42

图表 19  2013年12月-2014年12月我国水泥日均产量及同比增速 43

图表 20  2013年12月-2014年12月我国原油加工量日均产量及同比增速 44

图表 21  2013年12月-2014年12月我国十种有色金属日均产量及同比增速 44

图表 22  2013年12月-2014年12月我国乙烯日均产量及同比增速 45

图表 23  2013年12月-2014年12月我国汽车日均产量及同比增速 45

图表 24  2013年12月-2014年12月我国轿车日均产量及同比增速 45

图表 25  2006-2014年我国全社会固定资产及其增长率情况 47

图表 26  2013年12月-2014年12月我国固定资产投资（不含农户）同比增速 47

图表 27  2013年12月-2014年12月固定资产投资到位资金同比增速 49

图表 28  2014年固定资产投资（不含农户）主要数据 49

图表 29  2014年分机构人民币dk情况 57

图表 30  社会融资规模 58

图表 31  2014 年 1-12 月金融机构人民币dk各利率区间占比 59

图表 32  2014 年 1-12 月大额美元存款与美元dk平均利率 60

图表 33  2014年银行间外汇即期市场人民币对各币种交易量 69

图表 34  跨境贸易人民币结算情况 70

图表 35  中国实际房价与名义利率 74

图表 36  房地产周期与货币政策 76

图表 37  2014年中央财政平衡关系 89

图表 38  2014年地方财政平衡关系 89

图表 39  2014年中央财政预算平衡关系 101

图表 40  2001～2011年某地市土地出让金收支情况 110

图表 41  土地出让金促进地方经济增长作用机理示意图 112

图表 42  2001～2014年某地市土地出让金收入占比情况 112

图表 43  城镇化水平变化 120

图表 44  城市(镇)数量和规模变化情况 120

图表 45  城市基础设施和服务设施变化情况 121

图表 46  常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距 121

图表 47  新型城镇化主要指标 127

图表 48  2014年全国房地产开发和销售情况 131

图表 49  2014年东中西部地区房地产开发投资情况 133

图表 50  2014年东中西部地区房地产销售情况 133

图表 51  中国国房景气指数(月度) 134

图表 52  全国房地产开发投资增速 134

图表 53  全国房地产开发企业土地购置面积增速 136

图表 54  全国商品房销售面积及销售额增速 137

图表 55  全国房地产开发企业本年到位资金增速 138

图表 56  建设用地批复（2014年11-12月） 139

图表 57  建设用地批复（2014年1-3月） 140

图表 58  2014年以来1季度建设项目用地审批情况图 143

图表 59  2014年1季度建设项目用地审批类型图 144

图表 60  2014年以来1季度国有建设项目供应量比较图 145

图表 61  2013年与2014年1季度土地供应总量及存量比较图 145

图表 62  2013年与2014年各类用地供应量 单位：公顷 146

图表 63  2013年与2014年不同用途土地供应量比较图 146

图表 64  土地供应方式结构图 147

图表 65  2008-2014年84个重点城市土地抵押情况 147

图表 66  全国历年商业用房投资额（单位：亿元） 149

图表 67  全国历年商业服务用地供应量及占比情况（单位：万平方米，%） 150

图表 68  一线城市近三年商业用地供应总量 151

图表 69  一线城市近三年商业用地供应量占比 152

图表 70  二线城市供应量 TOP10 表 153

图表 71  二线城市供应量占比 TOP10 153

图表 72  三四线城市供应量 TOP10 表 154

图表 73  三四线城市供应量占比 TOP10 155

图表 74  三四线线城市人均商业用地供应面积数据列表 156

图表 75  三四线城市 GDP 与商业用地供应量比值数据列表 157

图表 76  三四线城市人均收入与商业用地供应量比值数据列表 158

图表 77  2014年全国土地成交总价前十名 169

图表 78  2014年全国成交住宅用地总价排行榜TOP10 171

图表 79  2014年全国土地成交楼面价前十名 173

图表 80  2014年全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10 173

图表 81  2010.07-2014.07各月30城市成交商办建设用地面积(单位：万平方米，%) 176

图表 82  2014年7月30城市成交商办用地楼面价对比(单位：元/平方米) 177

图表 83  全国成交地块溢价排名 177

图表 84  全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 183

图表 85  全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 183

图表 86  全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%） 184

图表 87  2000-2014 年重点城市分用途地价指数 184

图表 88  重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图（%） 185

图表 89  2014年第四季度三大重点区域地价水平（元/平方米） 185

图表 90  2014年第四季度三大重点区域综合地价增长率（%） 186

图表 91  三大重点监测区域分用途地价环比增长率（%） 187

图表 92  三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%） 188

图表 93  2013-2014年长江三角洲地区综合地价指数 189

图表 94  2013-2014年长江三角洲地区分类地价指数 190

图表 95  2013-2014年珠江三角洲地区综合地价指数 191

图表 96  2013-2014年珠江三角洲地区分类地价指数 191

图表 97  2013-2014年环渤海地区综合地价指数 192

图表 98  2013-2014年环渤海地区分类地价指数 193

图表 99  2014 年第四季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米） 194

图表 100  2014 年第四季度东中西部地区重点城市综合地价增长率（%） 195

图表 101  70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况 196

图表 102  2014 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况 197

图表 103  2014年1-4季度北京市{gjj}监测范围地价动态监测结果 200

图表 104  2014上海土地市场上半年总地价TOP10 201

图表 105  2014年-2014年1-11月房地产开发企业资金来源变化情况 206

图表 106  2014年以来各季度分用途用地占供地总量比例图 207

图表 107  2014年以来京津唐地区供地总量及同比增长率 210

图表 108  珠三角地区各城市2010年土地供应总量及来源变化情况 212

图表 109  2014年武汉土地供应区域分布情况 213

图表 110  2009-2014年武汉居住类土地成交价及溢价率 214

图表 111  东北三省土地供应总量及存量变化情况 217

图表 112  东北三省2014年各季度土地供应量对比 218

图表 113  2014年以来东北三省土地供应结构变化 218

图表 114  2014年东北三省各省土地供应结构对比 219

图表 115  东北三省2014年房地产开发用地供应结构 220

图表 116  2014年以来东北三省普通商品住房用地及商服用地出让均价变动情况 220

图表 117  山东半岛城市群2014年1-11月主要经济指标 222

图表 118  2014年省房地产开发投资情况 222

图表 119  2014年山东半岛城市群土地供应量季度变化情况 224

图表 120  山东半岛城市群2014年土地供应分布情况 224

图表 121  2014年山东半岛城市群土地供应结构变化 225

图表 122  山东半岛城市群各城市2014年土地供应结构比较 225

图表 123  2014年山东半岛城市群房地产开发用地供应结构 226

图表 124  2014年山东半岛城市群房地产开发用地出让均价变动情况 227

图表 125  招商局地产控股股份有限公司组织架构分析 236

图表 126  招商局地产控股股份有限公司负债能力分析 238

图表 127  招商局地产控股股份有限公司利润能力分析 241

图表 128  招商局地产控股股份有限公司盈利能力分析 243

图表 129  招商局地产控股股份有限公司运营能力分析 245

图表 130  招商局地产控股股份有限公司偿债能力分析 246

图表 131  招商局地产控股股份有限公司发展能力分析 248

图表 132  金地(集团)股份有限公司负债能力分析 251

图表 133  金地(集团)股份有限公司利润能力分析 254

图表 134  金地(集团)股份有限公司财务指标分析 255

图表 135  深圳华侨城股份有限公司负债能力分析 264

图表 136  深圳华侨城股份有限公司利润能力分析 267

图表 137  深圳华侨城股份有限公司财务指标分析 269

图表 138  北京首都开发股份有限公司负债能力分析 275

图表 139  北京首都开发股份有限公司利润能力分析 278

图表 140  北京首都开发股份有限公司财务指标分析 279

图表 141  南京栖霞建设股份有限公司负债能力分析 285

图表 142  南京栖霞建设股份有限公司利润能力分析 288

图表 143  南京栖霞建设股份有限公司财务指标分析 290

图表 144  中国城市建设控股集团有限公司组织架构分析 295

图表 145  北京城建投资发展股份有限公司负债能力分析 299

图表 146  北京城建投资发展股份有限公司利润能力分析 302

图表 147  北京城建投资发展股份有限公司财务指标分析 304

图表 148  云南省城市建设投资有限公司负债能力分析 309

图表 149  云南省城市建设投资有限公司利润能力分析 312

图表 150  云南省城市建设投资有限公司财务指标分析 314

图表 151  融资模式{yl}程图 377

图表 152  融资模式二流程图 378

图表 153  融资模式三流程图 379

图表 154  融资模式四流程图 379