【房地产！】2015年楼市最靠谱分析报告

‍导读

文/童大焕 | 腾讯·大家 原文链接：http://dajia.qq.com/blog/470173088698831

2014年至今，当中国经济和楼市双双陷入停顿、衰退的时候，笔者再三强调：“只有房地产才能救中国经济”，“经济越不景气，越依赖房地产”，以及“政府必然要救房地产”，“决策层高估了中国经济健康程度，从而延缓了救市”，“泡沫是消化泡沫的惟一办法”等一系列持之以恒的观点。

时光之轴进入2015年全国人大和全国政协“两会时间”，本届政府对房地产的态度，终于由羞羞答答欲抱琵琶半遮面转向明晃晃亮出救市底牌！

2015年3月4日，中国久负盛名、官方地位很高的经济学家、全国政协委员厉以宁，以85岁高龄亲自为自己的总理弟子站台，他在接受记者采访时表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。

财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。对于房地产业“泡沫”一说，他直言，“过去这一年多的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了。”现在主要的问题不是泡沫，而是在经济下行过程中，房地产业的分化，应该得到必要的制度建设和政策引领。

政府的政策层面，则已经于无声处听惊雷，正在酝酿着方向性的改变。这从2015年和2014年政府工作报告中可以清晰显现。2014年的提法是：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性变化，主要变化有三：

1、“调控”淡出，“指导”上场，为2010年以来所仅见。

2、2014年是“促进房地产市场持续健康发展”，2015年变成了“促进房地产市场平稳健康发展”。二字之差，在决策层眼里想必像打翻了五味瓶，别有一番滋味在。前者表示决策层认为房地产市场仍是健康发展的，并且有“抑制投机投资性需求”为前缀，打压楼市意图明显；后者表明决策层已经认识到楼市不稳的局面，在“经济下行压力还在加大”、“今年面临的困难可能比去年还要大”（李克强语）的时代背景下，稳定楼市已经成为当务之急。

3、2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”。

在这个基础上，我们来预测一下2015年的楼市政策走向。

首先，贾康说“过去这一年多的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了”，这句话千万不要当真。因为过去多年，城市住宅用地供应增量是人口增量的3倍，按政府城市规划可容纳的人口是34亿，差不多将是中国现有人口的3倍。因此，相当多地方的楼市泡沫仍然是大大的。这个泡沫主要是供应量的泡沫。

一如笔者在2014年初文章所言。在大多数区域的供应量泡沫之下，那些手头拥有郊区别墅、旅游、养老、产业、文化地产、未成熟的新工业区、新开发区、新城地产、偏远海景房山景房、大城市超出50公里外的远郊区房产的，我建议只要有人出价，不管亏多少，就赶紧卖了吧。那些玩意儿，不管环境多美，多么有天有地有山有水有乡愁，最终都是救不过来的。除非你自己有办法，将它作为一个企业运营基地或者当仓库使用。

另一方面，很多地方供应量的确严重过剩，但是房价还是要死保，不然占到银行贷款50%、60%那部分怎么办？死保的办法就是我2014年12月7日发表在香港东网的文章所言《泡沫是消化泡沫的唯一办法》。现在，有关官员也明确表态了，个中意味大家各自仔细咀嚼：

全国政协副主席、中国人民银行行长周小川（2015年3月）6日在北京表示，不要过分强调把广义货币(M2)控制在某个数值上，还是要看实体经济的最终目标。“比如说就业、经济增长、通货膨胀，把这些目标看得更重一些。M2有一个数字，但是也要保持灵活性。”此前一天，中国国务院总理李克强5日在政府工作报告中在谈到今年政府工作时提出，广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。要加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。

显然，用泡沫消化泡沫不是三年五年能完成的任务，因此，人人都应该思考的是，你是像手握逝水年华一样握着现金不放，还是将资金及时转换成有效、优质资产？在这个问题上，有权有钱都不能任性，有识有胆才能任性。

其次，政策虽然从“抑制投机投资性需求”转向了“支持居民自住和改善性住房需求”，但是根据本人对人们消费心理的长期观察和研究，在楼市低迷时期，大部分抱着穷人思维的真正刚需和改善性需求的人群是不会，也不敢轻易出手的，他们一般只有等到房价上涨期间才敢出手。所以要想真正启动楼市消费，一定要给现在基本上在全国范围内拥有两套房以上的投资性需求松梆。

那么，2015年给2套及2套以上购房贷款松绑，应该是一个可以预见的政策，非如此无以重新启动楼市。同时，降低首套房甚至全国范围内的二套及二套以上房屋首付比率，也是一个必须的举措。房贷利率和房贷首付比，应该掌握在银行这个市场主体手中，而不是掌握在政府手中。

第三，北上广深这些人口还在源源不断涌入、需求强劲的一线城市，2015年会不会放开限购呢？我在2014年12月31日发在博客上的《我的2014》中表达了这样的观点：“中国社科院预测北上广深2015年限购全面放开，我则认为在楼市整体软着陆确保金融安全之前，这4个一线城市整体性、全面性放开的可能性微乎其微。但不排除采取释放豪宅、降低税费、提高公积金贷款额度等办法救市。”目前这个观点第一次得到官方正式表态证实：2015年3月6日下午，北京团开放活动中，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥表示，北京市住房限购不会取消，是永恒的。

当然，永恒是不可能的。但何时放开限购，的确是一个谁都没有时间表的事情。即使北上广深城市政府自己想放开限购，中央政府也需要从全国一盘棋角度仔细掂量它的后果，最根本的不是怕这些地方房价上涨，而是怕资金抽血式地从其他地方流出。

第四，一些供应严重过剩的地方，政府会采取回购等方式救楼市，但效果有限，同时只针对开发商。

至于房产税之类，且就先歇着吧。把不动产登记和房地产税挂钩，更是牛唇不对马嘴，走样走得豁了边儿。

作者童大焕 来源腾讯·大家 原文链接：http://dajia.qq.com/blog/470173088698831

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