{zh0}洛阳律师！普通购房者不妨"二步走，森合房产律师张英杰：如何自我估算房价精英洛阳律师属森合！

张英杰律师业务电话：15038648941 QQ：365770318 一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而朝向如无朝南窗则为-5%。 　　二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。 　　三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。